年三季度68個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅合計(jì)成交7148萬(wàn)平方米，環(huán)比微降5%，而同比增幅達(dá)13%。

通過(guò)對(duì)目前已獲取的24個(gè)重點(diǎn)城市9月成交量進(jìn)行估算，數(shù)據(jù)顯示：一線城市三季度累計(jì)成交同比增幅仍處36%的高位，環(huán)比增幅較7、8月合計(jì)小幅擴(kuò)大，成交繼續(xù)維持當(dāng)前高位，尤其是北京，哈爾濱家裝公司，三季度成交環(huán)比漲幅擴(kuò)大至62%，9月成交沖至高位；二線城市整體降溫趨勢(shì)不變，但三季度環(huán)比跌幅較7、8月略有收窄。分城市來(lái)看，重慶、成都、長(zhǎng)春等熱點(diǎn)二線城市成交規(guī)模繼續(xù)攀升，青島、杭州、南京、福州等城市成交規(guī)模大幅下降；三四線城市三季度累計(jì)成交同比增加10%，較7、8月累計(jì)同比增幅28%大幅收窄，環(huán)比來(lái)看也由基本持平轉(zhuǎn)負(fù)，降幅高達(dá)23%，9月三四線城市成交熱度明顯下降。

項(xiàng)目去化方面，一方面，2018年以來(lái)，整體市場(chǎng)的成交逐月回升漸趨平穩(wěn)，基本面向好。一線城市自2018年2月降至低位以來(lái)，成交量一直呈現(xiàn)出逐月回升的態(tài)勢(shì)。二線城市除2月因恰逢春節(jié)成交量偏低之外，其余各月成交量基本都在前8月月均線（2018年前8月二線城市月均成交量為1839萬(wàn)平方米）附近小幅波動(dòng)，整體市場(chǎng)成交規(guī)模還是相對(duì)穩(wěn)定的，單個(gè)城市項(xiàng)目去化仍存在顯著差異。

另一方面，不同能級(jí)城市已經(jīng)明顯出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性分化的特征。重點(diǎn)26個(gè)典型城市新開(kāi)盤(pán)加推項(xiàng)目總體去化率約為72.6%，從去化情況來(lái)看，雖然各能級(jí)城市分化愈演愈烈，但整體市場(chǎng)熱度還是維持在較高水平。

從單個(gè)城市來(lái)看，以成都、武漢、西安為典型代表的中西部城市去化率在90%以上，市場(chǎng)持續(xù)高熱。環(huán)渤海和東部沿海地區(qū)大部分城市去化率集中在60%~90%間，市場(chǎng)降溫跡象明顯。僅6城去化率低于60%，一線城市榜上有名市場(chǎng)全面降溫。

梳理北上廣深4個(gè)城市7月以來(lái)新開(kāi)盤(pán)和加推項(xiàng)目的情況，不難發(fā)現(xiàn)，除北京外，其他一線城市基本呈現(xiàn)出中高檔項(xiàng)目去化普遍好于低檔項(xiàng)目的特點(diǎn)。

余下核心的二線城市項(xiàng)目去化表現(xiàn)與一線城市恰恰相反，表現(xiàn)出的共性特征為中低檔產(chǎn)品去化率顯著高于高檔產(chǎn)品，典型代表為天津、武漢、西安、重慶等城市，中低檔去化率均在90%以上，而高檔產(chǎn)品去化表現(xiàn)平平。

更多持貨觀望的房企

或選擇以價(jià)換量

目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成為常態(tài)，部分城市限售、限價(jià)政策持續(xù)。前三季度，雖然房地產(chǎn)總體市場(chǎng)環(huán)境相對(duì)復(fù)雜，但1~8月百?gòu)?qiáng)房企規(guī)模同比增幅仍達(dá)到40.9%。而三季度以來(lái)，城市市場(chǎng)情況整體較低迷，企業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)比五、六兩月的平均水平有下滑，但與上半年平均水平基本持平。

總體來(lái)看，截至8月末，TOP100各梯隊(duì)房企銷(xiāo)售金額入榜門(mén)檻均較去年同期有所提升。其中TOP20、TOP30和TOP50房企門(mén)檻提升幅度最大，較2017年同期均增長(zhǎng)近5成。TOP10房企門(mén)檻已達(dá)到1210億元。而TOP100房企門(mén)檻則同比提升29.9%至120.9億元。

龍頭房企中，碧桂園1~8月的累計(jì)銷(xiāo)售金額已超5000億元，同比增長(zhǎng)33%。萬(wàn)科、恒大累計(jì)銷(xiāo)售金額達(dá)3881億元和3851億元，較去年同期分別增長(zhǎng)11%和20%。截至8月末，千億元房企數(shù)量已達(dá)13家。

13家千億元房企中，下半年以來(lái)的月均銷(xiāo)售金額與上半年平均水平相比有較大分化，其中有5家低于上半年月均水平，且基本為龍頭房企。如碧桂園7、8兩月平均銷(xiāo)售為金額462億元，與上半年的平均銷(xiāo)售金額687.5億元相比減少了32.7%，下降幅度較大。萬(wàn)科與恒大七八兩月的平均銷(xiāo)售水平與上半年相比也有所下降。新城和華潤(rùn)三季度表現(xiàn)較好，月均銷(xiāo)售較上半年月均有較大上升。

從房企業(yè)績(jī)目標(biāo)完成的情況來(lái)看，截至8月末，在設(shè)定了銷(xiāo)售目標(biāo)的千億元房企中，不到半數(shù)目標(biāo)完成率達(dá)到70%以上，如新城和中海分別完成其目標(biāo)的76%和75%，其余則基本都在50~70%之間。從完成情況來(lái)看，個(gè)別房企可能存在業(yè)績(jī)壓力。

展望四季度，克而瑞地產(chǎn)研究認(rèn)為，在融資收緊、短期償債壓力增加、預(yù)期項(xiàng)目去化率下降的情況下，房企的供應(yīng)量或?qū)⒓哟蟆＿@是因?yàn)?，一方面，有更多持貨觀望的房企選擇以價(jià)換量，通過(guò)降低預(yù)售價(jià)格加速項(xiàng)目入市，盡早搶收業(yè)績(jī)以完成全年的銷(xiāo)售目標(biāo)；另一方面，一些今年以來(lái)受城市限價(jià)影響延遲入市的項(xiàng)目，也將在四季度大量入市，相關(guān)的企業(yè)業(yè)績(jī)將受益增長(zhǎng)。

（來(lái)源： 中國(guó)建設(shè)報(bào)）